Comment rédiger un contrat de bail commercial ?

Comment rédiger un contrat de bail commercial ?Le contrat de bail commercial est un contrat destiné aux activités commerciales. Le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il est toutefois recommandé de conclure le contrat de bail commercial par écrit afin d’éviter tout problème de preuve en cas de litige ou de conflit sur les obligations incombant à chacune des parties et les activités autorisées.

La rédaction du contrat de bail commercial 

Le contrat de bail commercial peut être rédigé par les parties au contrat. Il est toutefois préférable d’avoir recours à un avocat ou un notaire afin de sécuriser les opérations. 

Les parties peuvent avoir recours au bail commercial sous seing privé ou par acte authentique. L’acte sous seing privé est signé par les parties et sans présence du notaire, et est rédigé en autant d’originaux qu’il y a de parties. L’acte authentique est à l’inverse établi par un notaire. Cette forme est obligatoire lorsque le contrat de bail commercial porte sur un débit de boisson ou est conclu pour une durée supérieure à douze ans. 

Les clauses obligatoires du contrat de bail commercial 

Lorsque le contrat de bail est formé par écrit, il doit contenir certaines informations. 

Le contrat doit ainsi préciser l’objet du bail, à savoir l’activité commerciale, industrielle ou artisanale que peut exercer le locataire. 

Le contrat doit contenir une clause relative à la durée du contrat de bail. Le contrat de bail commercial doit nécessairement être conclu pour une durée de neuf ans minimum. Les parties peuvent toutefois prévoir une durée plus courte et doivent le préciser dans le contrat. 

Par ailleurs, le contrat de bail commercial doit indiquer le montant du loyer que doit verser le locataire au bailleur et la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Le montant du loyer est librement fixé par les parties. 

Lorsqu’il est prévu, le dépôt de garantie doit également faire l’objet d’une clause contractuelle. Il appartient aux parties de fixer le montant du dépôt. 

En outre, le contrat de bail commercial doit contenir une clause relative aux modalités de résiliation anticipée du contrat. Le locataire ne dispose pas d’un libre droit de résilier le bail mais il doit respecter certaines conditions. Il peut demander de résilier le contrat uniquement à l’expiration d’une période triennale. Autrement dit, le locataire ne peut résilier le contrat de bail commercial qu’à partir de trois, six ou neuf ans après la conclusion du contrat. La résiliation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier au moins six mois à l’avance. Le locataire est également tenu de respecter un délai de préavis de six mois. 

Le contrat de bail commercial contient également une clause relative aux conditions de renouvellement du contrat. Le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de bail. Ce droit est d’ordre public, de sorte qu’aucune clause contraire ne peut y déroger. 

En pratique, le contrat de bail commercial stipule une clause de cession de bail. Cette clause encadre les modalités de transmission du contrat de bail à un tiers par le locataire. Elle permet de définir les formalités à respecter par les parties et de conditionner la cession du contrat de bail à l’acceptation du bailleur. 

Les annexes au contrat de bail commercial 

Le contrat de bail commercial contient un certain nombre d’annexes. 

Il s’agit d’abord des charges, taxes et impôts à la charge du locataire ou du bailleur lorsque les charges sont partagées. Le contrat de bail contient également l’état des lieux lors de l’entrée du locataire dans le local et de l’état des risques naturels et technologiques inhérents à la location du local. Enfin, le contrat de bail prévoit en annexe l’ensemble des diagnostiques techniques obligatoires des locaux.   

Les clauses facultatives du contrat de bail commercial 

Certaines clauses du bail commercial sont facultatives mais ne sont pas à négliger. 

Tel est le cas de la clause résolutoire. Le contrat peut ainsi prévoir la résiliation du contrat de bail de manière automatique en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles. 

Le contrat de bail peut également stipuler une clause d’exclusivité permettant d’interdire au bailleur de louer des locaux, dans le même immeuble que celui du locataire partie au contrat, à un locataire exerçant une activité concurrente. 

Par ailleurs, il est possible d’insérer au contrat de bail une clause de pas de porte. Cette clause permet au bailleur de demander au locataire le versement d’un droit d’entrée lors de la conclusion du contrat de bail, à condition que le local soit vide. 

Le contrat de bail commercial peut également garantir un droit de préemption au locataire. En vertu de ce droit, le propriétaire doit proposer la vente du local en priorité au locataire. Toutefois, ce droit de préemption ne s’applique pas à la vente de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts, à la vente d’un immeuble composé de locaux commerciaux, à la vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial ni à la vente, par le bailleur, à un membre de sa famille.  

En outre, le contrat de bail peut contenir une clause de déspécialisation. En vertu de l’article L145-48 du Code de commerce, le locataire peut être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le contrat de bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Le locataire peut donc adresser au bailleur une demande d’autorisation de changement d’activité afin d’exercer une activité différente de celle inscrite dans le contrat de bail. 

Enfin, le contrat de bail commercial peut prévoir une clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, afin d’indexer le montant du loyer à un indice et, partant, d’encadrer son évolution. En vertu de l’article L145-39 du Code de commerce, la révision peut être demandée chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. 

Les clauses interdites du contrat de bail commercial 

Différentes clauses ne peuvent être stipulées dans un contrat de bail commercial, sous peine de nullité de la clause.

Tel est le cas des clauses qui déterminent le montant de l’indemnité d’éviction versée par le bailleur au locataire en cas de refus de renouvellement du contrat de bail ou de résiliation du contrat de manière unilatérale. Sont également interdites les clauses qui autorisent le bailleur à ne pas verser une telle indemnité.  

Par ailleurs, peuvent être déclarées nulles les clauses qui interdisent toute cession du fonds de commerce. 

Si le contrat comporte une telle clause, celle-ci est réputée nulle et ne produit aucun effet. Le bailleur et le locataire ne peuvent donc s’en prévaloir pour invoquer tout manquement contractuel.