Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

par | Déc 27, 2021 | Non classé | 35 627 commentaires

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Comment résilier un bail commercial avant le terme ? Le contrat de bail commercial est un contrat de location de locaux destiné à tout professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial a en, en principe, une durée de neuf ans. Les parties peuvent également prévoir, d’un commun accord, que le contrat de bail dure trois ou six ans. En toute hypothèse, à l’issue de l’une de ces trois périodes, le contrat de bail commercial prend fin. Il n’est donc pas possible de résilier le contrat de bail antérieurement à cette période. Toutefois, il est des cas dans lesquels la résiliation du contrat de bail avant son terme est admise. 

La résiliation du bail commercial avant son terme par accord des parties

En vertu de l’article 1193 du Code civil, « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ». Les parties au contrat de bail commercial peuvent donc décider, à tout moment de l’exécution du contrat, de résilier leur contrat de manière anticipée. Les conditions de résiliation du contrat de bail sont fixées par les parties, de sorte que la résiliation n’est soumise à aucun des formalismes prévus par le code de commerce. Il suffit donc que l’une des parties ait accepté l’offre de résiliation émise par l’autre partie. Le bailleur et le locataire doivent toutefois fixer les modalités de versement du loyer et des charges restants et les modalités de restitution du dépôt de garantie. 

 

Si les parties trouvent un tel accord, les effets de la résiliation s’appliquent. Le locataire doit donc restituer les locaux au bailleur dans le délai prévu par le contrat de bail. Après cette date, le locataire est libéré du paiement des charges et du loyer du local. 

Le bailleur est tenu d’informer de la résiliation du contrat de bail les créanciers bénéficiant d’un nantissement du fonds de commerce et les créanciers subrogés dans les droits du locataire. La notification des créanciers n’est soumise à aucun formalisme. En pratique, elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. 

En vertu de l’article L143-2 du Code de commerce, la résiliation amiable du bail commercial « ne devient définitive qu’un mois après la notification qui a été faite aux créanciers ». 

La résiliation du bail commercial avant son terme par décision du bailleur 

Lorsque le locataire ne respecte ses obligations contractuelles, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail avant son terme. Il appartient alors au juge d’examiner la décision du bailleur et de décider, ou non, de la résiliation anticipée du contrat de bail. 

Le bailleur peut également décider de la résiliation du contrat de bail avant son terme en donnant congé au locataire sans offre de renouvellement du contrat. Il doit nécessairement notifier le locataire de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier dans un délai de six mois précédant la fin du contrat de bail commercial. 

La résiliation du bail commercial avant son terme par décision du locataire 

Le locataire dispose d’un droit de résiliation anticipée du contrat de bail dans différentes hypothèses. 

D’abord, lorsqu’il cède son activité et qu’il fait l’objet d’une reconversion professionnelle, le locataire peut demander la résiliation du contrat de bail à son bailleur, à condition qu’il justifie de cette reconversion. 

Le locataire peut également demander la résiliation du contrat de bail commercial avant son terme pour faute. Autrement dit, la résiliation anticipée du bail commercial peut être demandée par le locataire lorsqu’un manquement contractuel du bailleur est caractérisé. 

Le locataire peut également obtenir la résiliation du contrat de bail avant son terme s’il bénéficie, en cours d’exécution du contrat de bail, d’une pension d’invalidité ou d’un départ à la retraite. Dans ce dernier cas, le locataire doit respecter un délai de préavis de six mois. Autrement dit, six mois avant son départ à la retraite, le locataire doit en informer le bailleur, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. 

Résiliation du bail commercial avant son terme en application d’une cause résolutoire 

Les parties au contrat peuvent également stipuler une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat avant son terme en cas de manquement contractuel du locataire. Dans ce cas, la résiliation est automatique, de sorte que le juge n’a pas à intervenir. 

Toutefois, le bailleur a l’obligation de transmettre au locataire une obligation de régularisation par acte d’huissier avant de prononcer la résiliation du contrat de bail avant son terme. Si le locataire demande un délai de grâce, il doit également le respecter afin que ce dernier puisse prendre les mesures nécessaires. 

Résiliation du bail commercial pour cause de redressement ou de liquidation judiciaire de l’entreprise 

Si le locataire du bail commercial fait l’objet d’une procédure de redressement ou d’une procédure de liquidation judiciaire de son entreprise, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur pourra décider de mettre fin au contrat de bail commercial avant son terme ou de le céder à une tierce personne. 

La résiliation du contrat de bail peut être décidée dès l’ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation. Tel est le cas si le locataire manque à ses obligations contractuelles, et ne paie pas le loyer dû ou les charges, à titre d’exemple. 

Le droit de reprise du bail commercial par le bailleur 

Dans le cadre du contrat de bail commercial, le bailleur dispose d’un droit de reprise de son local commercial avant l’arrivée du terme du contrat. Toutefois, cette règle, qui porte atteinte aux droits du locataire, est encadré par l’obligation, pour le bailleur, de justifier sa décision de reprise. Autrement dit, le bailleur doit apporter la preuve de la nécessité de la reprise du bail commercial, notamment la réalisation de travaux de reconstruction de l’immeuble, de réparation du local ou de démolition du local en cas d’insalubrité par exemple. 

Le bailleur doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. 

35 627 Commentaires

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